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土地・家屋に対する課税

更新日:2015年2月2日

土地に対する課税

1.評価のしくみ

固定資産評価基準に基づき、地目別に定められた評価方法により評価します。

地目

地目は、宅地、田及び畑(併せて農地といいます。)、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地をいいます。固定資産税の評価上の地目は、土地登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日(賦課期日)の現況の地目によります。

地積

地積は、原則として土地登記簿に登記されている地積によります。

価格(評価額)

価格は、固定資産評価基準に基づき、売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。

地目別の評価方法

ア 宅地の評価方法

平成6年度の評価替えから、宅地の評価は、地価公示価格の7割を目途に評価の均衡化・適正化を図っています。

宅地の評価は、固定資産評価基準により、「宅地の状況」に応じて行うこととされ、主として市街地的形態を形成する地域の宅地は「市街地宅地評価法」(いわゆる「路線価方式」)によって、主として市街地的形態を形成するに至らない地域の宅地は「その他の宅地評価法」(いわゆる「標準宅地比準方式」)によって、それぞれ評価することとされています。

イ 農地、山林の評価方法

原則として、宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格(その算定の基礎となる売買実例価額に宅地見込地としての要素等があればそれに相当する価額を控除した純農地、純山林としての価格)に比準して評価します。

ただし、農地の転用を受けた農地等については、状況が類似する宅地等の評価額を基準として求めた価額から造成費を控除した価額によって評価します。

ウ 牧場、原野、雑種地等の評価方法

宅地、農地、山林の場合と同様に、売買実例価額や付近の土地の評価額に基づく等の方法により評価します。

路線価等の公開

平成9年度の評価替えから、納税者の方々に土地の評価に対する理解と認識を深めていただくために、評価額の基礎となる路線価が全て公開されています。

路線価の内容については、税務課資産税係の窓口におたずねください。

2.住宅用地に対する課税標準の特例

住宅用地については、その税負担を特に軽減する必要から課税標準の特例措置が設けられています。

1)住宅には、次の二つがあります。

  • (1)専用住宅(専ら人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地
    その土地の全部(家屋の床面積の10倍まで)
  • (2)併用住宅(一部を人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地
    その土地の面積(家屋の床面積の10倍まで)に一定の率を乗じて得た面積に相当する土地

2)住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、又はその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。

住宅用地の範囲

特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は家屋の敷地面積に次表の住宅用地の率を乗じて求めます。


家屋 居住部分の割合 住宅用地の率
専用住宅 全部 1.0
ハ以外の併用住宅 4分の1以上2分の1未満 0.5
2分の1以上 1.0
地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 4分の1以上2分の1未満 0.5
2分の1以上4分の3未満 0.75
4分の3以上 1.0

小規模住宅用地

1)200平方メートル以下の住宅用地(200平方メートルを超える場合は住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分)を小規模住宅用地といいます。

2)小規模住宅用地の課税標準額については、価格の6分の1の額とする特例措置があります。

一般住宅用地

1)小規模住宅用地以外の住宅用地を一般宅用地といいます。たとえば、300平方メートルの住宅用地(一戸建住宅の敷地)であれば、200平方メートル分が小規模住宅用地で、残りの100平方メートル分が一般住宅用地となります。

2)一般住宅用地の課税標準額については、価格の3分の1の額とする特例措置があります。

3.宅地の税負担の調整措置

 宅地に係る固定資産税は、評価額が急激に上昇した場合であっても、税負担の上昇はゆるやかなものになるよう、課税標準額を徐々に是正する負担調整措置が講じられています。
 平成27年度から平成29年度までの税負担の調整措置については、これまでの制度を継続し、引き続き負担水準の均衡化を促進することとしています。

「負担水準」とは…個々の宅地の課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示すもので、次の算式よって求められます。

負担水準の計算式

お問い合わせ先 佐久市役所 税務課 資産税係

家屋に対する課税

1.家屋の定義

家屋とは、屋根及び周壁又はこれに類するものを有し、土地に定着した構造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものをいいます。

また、固定資産税における家屋とは、「住家、店舗、工場(発電所及び変電所を含む。)、倉庫その他の建物をいい、不動産登記法の建物とその意義を同じくするものであり、従って建物登記簿に登記されるべき建物をいう」とされています。

2.家屋が課税客体となる時期

固定資産税の課税客体となるべき家屋の認定に当たっては、賦課期日現在における家屋の現況を判断して行っています。

新築家屋にあっては、通常は一連の新築工事が完了し、その目的とする用途に供し得る状態にあるものは、課税客体となります。また、例外的に建物が未完成なままに使用が開始されたような場合、不動産登記法上建物と認定しうる程度に至っていれば課税客体となります。

3.評価のしくみ

固定資産評価基準に基づき、再建築価格を基準に評価します。

再建築価格を基準とした評価方法とは、評価の対象となった家屋と全く同一のものを評価の時点において、その場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費を求め、家屋の建築後の年数の経過によって生ずる損耗額を経年減点補正率により減額して評価するものです。

新築家屋の評価

評価額 =再建築費評点数 ×補正係数 ×評点1点当たり価額
〔 補正係数 = 経年減点補正率 × 積雪寒冷補正率 〕
〔 評点1点当たり価格=1円×物価水準による補正率×設計管理費による補正率 〕

※ 経年減点補正率

家屋を通常の維持管理を行うものとした場合において、その年数の経過に応じて通常生ずる減価を基礎として定められているもので、家屋の構造・用途区分及び1平方メートル当たりの再建築費評点数区分等に従い、木造(非木造)家屋経年減点補正率基準表に示されています。(例:木造家屋0.8)

※ 積雪寒冷補正率

積雪寒冷地域に所在する家屋は、積雪寒冷地域の級地の区分に応じて率が定められています。(佐久市は、木造0.82、非木造1.00(軽量鉄骨造0.97))

※ 物価水準による補正率

家屋の資材費、労務費等の工事原価の地域的格差を考慮して、木造家屋及び非木造家屋の別に定められています。
(長野県は、木造0.95、非木造1.00)

※ 設計管理費による補正率

家屋の建築費に通常含まれている一般管理費等負担額及び設計管理費の工事原価に対する割合等を考慮して定められています。
(全市町村、木造1.05、非木造1.10、簡易附属家1.00)

新築家屋以外の家屋(在来分家屋)の評価

評価額は、新築家屋の評価と同様に基準年度には改訂後の評価基準によって評価替えをすることとなりますが、評価替えの結果、資材費や労務費等の建築費の上昇率が経過年数等の減点補正率を上回る時には前年度の価額を上回ることとなります。

しかしながら、年々古くなり経年的に損耗していく家屋について税の負担を求めることは納税者の理解が得難いことを考慮して、原則として前年度の価額を上回らないこととする措置が講じられており、その見直し後の評価額が前年度のその家屋の評価額を上回る場合は、その前年度の評価額に据え置かれます。

また、物価が安定し建築費の上昇率が減点補正率を下回るときには、理論的には評価額は前年度の価額を下回ることとなりますので、評価額は引き下げられます。

4.新築住宅に対する減額措置

平成30年3月31日までに新築された住宅については、新築後一定期間の固定資産税額が2分の1に減額されます。適用対象は、次の要件を満たす住宅です。

  • ア 居住割合要件…専用住宅(専ら人の居住の用に供する家屋)や併用住宅(一部を人の居住の用に供する家屋)であること。(なお、併用住宅については、居住部分の割合が2分の1以上のものに限られます。)
  • イ 床面積要件…新築期日により、床面積要件の適用は以下のとおりとなります。
    ・平成17年1月2日以降の新築分
     50平方メートル(一戸建以外の貸家住宅にあっては40平方メートル)以上280平方メートル以下
    ※ 分譲マンションなど区分所有家屋の床面積については、「専有部分の床面積+持分で按分した共用部分の床面積」で判定します。なお、賃貸マンションなどについても、独立的に区画された部分ごとに区分所有家屋に準じた方法で判定します。
    ※ 減額期間中に増築等により面積要件を欠くに至った場合は、減額の対象となりません。

減額される範囲

減額の対象となるのは、新築された住宅用の家屋のうち住居として用いられている部分(居住部分)だけであり、併用住宅における店舗部分、事務所部分などは減額対象となりません。

なお、住宅として用いられている部分の床面積が120平方メートルまでのものはその全部が減額対象に、120平方メートルを超えるものは120平方メートル分に相当する部分が減額対象になります。

減額される期間

  • ア 一般の住宅(イ以外の住宅)…………新築後3年度分 (長期優良住宅は新築後5年度分)
  • イ 3階建以上の中高層耐火住宅等……新築後5年度分(長期優良住宅は新築後7年度分)
    (構造、階数等の定めはすべて建築基準法の定める関係規定を用いるものとします。)
    ※ 物置、車庫等が住宅と別棟となっていても、住宅に附属し、住宅と一体となってその効用を果たしている場合には、住宅に含まれることとなるので、当該附属家部分も住宅に含めて取り扱うこととなります。

お問い合わせ

総務部 税務課
電話:0267-62-3040
ファクス:0267-64-5761

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